DSR 때문에 전월세보증금대출 막혔나요? 포기하지 마세요! 가장 쉬운 해결책 3가지
목차
- 전월세보증금대출 DSR, 왜 적용될까?
- DSR이 뭐길래 대출을 막는 걸까?
- 내 DSR 계산, 1분 만에 끝내는 방법
- DSR 걱정 없이 전월세보증금대출 받는 극복 방안 3가지
- 보증기관 보증료율 낮추는 꿀팁
- 마무리하며: DSR, 이제 겁내지 마세요!
전월세보증금대출 DSR, 왜 적용될까?
안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 위해 전세나 월세 계약을 앞두고 계신 분들 많으시죠? 그런데 전월세보증금대출을 알아보려니 복잡한 용어들이 너무 많아 머리가 아프실 겁니다. 특히 최근에는 DSR(총부채원리금상환비율) 때문에 대출이 예상치 않게 막히는 경우가 빈번하게 발생하고 있는데요. DSR은 주택담보대출에만 적용되는 줄 알았는데, 전월세보증금대출에도 DSR이 적용된다니 당황스럽기만 합니다. 대체 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 모든 전월세보증금대출에 DSR이 적용되는 것은 아닙니다. 보증기관의 보증을 받는 대출과 보증기관의 보증이 없는 대출로 나눌 수 있는데, 이 중 보증기관의 보증이 없는 대출에만 DSR이 적용됩니다. 흔히 말하는 은행 자체 상품이 여기에 해당되죠. 은행은 대출자의 상환 능력만을 보고 대출을 승인하기 때문에, 이미 다른 대출이 많거나 소득이 적으면 DSR 한도에 걸려 대출이 어려워질 수 있습니다.
DSR이 뭐길래 대출을 막는 걸까?
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연간 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해, 1년 동안 벌어들이는 소득 중 빚 갚는 데 얼마나 쓰는지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어, 연봉이 5,000만 원인데 모든 대출의 1년 원리금 상환액이 2,000만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 금융당국은 가계 부채의 건전성을 관리하기 위해 DSR 한도를 설정해두고, 이 한도를 넘어서면 대출을 제한하고 있습니다.
일반적으로 제2금융권에서는 60~70%, 제1금융권에서는 40% 수준으로 DSR 한도를 두고 있습니다. 그런데 전월세보증금대출은 이자만 갚는 것이 아니라, 만기 시 원금까지 상환해야 하는 만기 일시 상환 방식이 대부분이죠. DSR 계산 시에는 이자뿐만 아니라 원금까지 포함되기 때문에, 대출 금액이 클수록 DSR은 순식간에 높아집니다. 예를 들어, 1억 원을 대출받았다면 DSR 계산 시 1억 원에 대한 원리금 상환액이 모두 포함되어 버리는 겁니다. 이 때문에 주택담보대출보다 DSR 한도에 더 쉽게 걸릴 수 있습니다.
내 DSR 계산, 1분 만에 끝내는 방법
DSR은 복잡한 공식으로 계산되지만, 직접 계산할 필요는 전혀 없습니다. 여러 금융기관의 홈페이지나 앱에서 대출 한도 조회 서비스를 이용하면 예상 DSR을 쉽게 확인할 수 있습니다. 또한, 금융감독원에서 운영하는 ‘금융꿀팁’ 홈페이지에 접속하면 DSR 계산기를 직접 이용해볼 수도 있습니다. 필요한 정보는 간단합니다. 연간 소득 금액과 기존에 가지고 있는 모든 대출의 연간 원리금 상환액만 알면 됩니다. 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부금, 카드론, 마이너스 통장까지 모든 부채를 합산해야 정확한 DSR을 확인할 수 있습니다.
DSR 걱정 없이 전월세보증금대출 받는 극복 방안 3가지
DSR 때문에 대출이 막혔다고 해서 좌절할 필요는 전혀 없습니다. DSR의 늪에서 벗어날 수 있는 아주 쉽고 효과적인 방법이 있으니까요. 바로 보증기관의 보증을 받는 대출을 활용하는 겁니다. 이 대출들은 DSR 규제 대상에서 제외되기 때문에, 소득이 적거나 기존 대출이 많아도 한도 내에서 대출이 가능합니다.
1. HUG(주택도시보증공사) 보증 상품 활용하기
HUG의 대표적인 보증 상품은 안심전세대출입니다. 안심전세대출은 전세금을 보호해주는 동시에 대출까지 받을 수 있는 1석 2조의 상품입니다. 보증기관인 HUG가 보증을 서주기 때문에 은행은 대출금 상환에 대한 걱정을 덜 수 있고, 따라서 대출자의 DSR은 크게 고려하지 않습니다. 특히 전세보증금반환보증과 전세대출 보증이 결합되어 있어, 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우에도 HUG에서 대신 전세금을 돌려받을 수 있어 안심할 수 있습니다.
2. HF(한국주택금융공사) 보증 상품 활용하기
HF의 대표적인 상품은 전세자금보증입니다. HF 또한 보증기관으로서 대출자의 상환 능력을 대신 보증해주기 때문에 DSR 규제를 비켜갈 수 있습니다. HF 전세자금보증은 소득 조건이나 주택 가격 제한이 비교적 유연한 편이라, 다양한 상황의 대출자들이 이용하기 좋습니다. HF 전세자금보증은 일반적으로 은행을 통해 신청하며, 은행마다 금리나 조건이 조금씩 다를 수 있으니 여러 은행의 상품을 비교해 보는 것이 좋습니다.
3. SGI(서울보증보험) 보증 상품 활용하기
SGI는 주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출 보증 상품도 제공하고 있습니다. SGI 상품 또한 DSR 규제와 무관하게 대출을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다른 보증 상품보다 보증료가 다소 높을 수 있지만, 대출 한도가 더 높거나 소득 증빙이 어려운 경우에도 이용이 가능하여 선택지가 될 수 있습니다.
보증기관 보증료율 낮추는 꿀팁
보증기관을 통해 대출을 받는 경우, 보증료가 발생합니다. 하지만 이 보증료 또한 여러 가지 방법으로 줄일 수 있습니다. 신혼부부, 사회초년생, 다자녀 가구, 저소득 가구 등 특정 요건에 해당되면 보증료율을 할인받을 수 있습니다. 또한 전자계약 시스템을 이용하거나, 부동산 중개수수료를 절감하는 등 계약 시 발생하는 부대 비용을 줄이면 자연스럽게 대출 금액을 줄여 보증료도 절약할 수 있습니다. 대출 상담 시 자신이 어떤 할인 혜택을 받을 수 있는지 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.
마무리하며: DSR, 이제 겁내지 마세요!
DSR 규제는 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 사실은 대출자의 상환 능력을 보호하고 건전한 가계 부채를 만들기 위한 중요한 제도입니다. 만약 DSR 때문에 전월세보증금대출에 어려움을 겪고 있다면, 오늘 알려드린 HUG, HF, SGI와 같은 보증기관의 상품을 적극적으로 활용해 보세요. DSR 규제와 상관없이 필요한 보증금을 마련할 수 있을 뿐만 아니라, 보증기관의 보증으로 인해 혹시 모를 위험으로부터 나의 소중한 전세금을 지킬 수 있습니다. 이제 DSR에 대한 막연한 두려움은 버리고, 현명하게 대출을 받아보시기 바랍니다.